容积率

容积率（Plot Ratio比率比率/Floor   Area   Ratio/Volume   fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个居住区总建筑面积与用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的重要指标，也是一项经济指标。除了经济因素，容积率的大小也会受到环境的影响，所以容积率也可以作为一个开发小区的环境指标。根据规划管理需要，地下建筑面积可计算地下容积率。有些土地不会计入容积率，这通常涉及城市规划、土地使用法规等复杂考虑，具体情况可能因国家和地区而异。

我国从20世纪80年代开始采用容积率容积率指标是城市规划中影响地价的最重要因素，其大小决定了土地建设开发的强度。在一定的建筑密度下（地上建筑面积与土地面积之比）在这种情况下，容积率与层数成正比。同样，在楼层数一定的情况下，容积率与建筑密度成正比。

对于购房者来说，买房时选择容积率低的小区，这样入住后环境会很舒适。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房子中的比重容积率越低，建筑密度越低，开发商可以用来回收资金的面积就越少。

容积率是西方国家（主要是美国）本世纪以来，城市土地分区管理制度的实施采用了一个重要指标。容积率最初是从美国芝加哥引入土地管理制度，多年后发展成为一个全球性术语。

在中国 s改革开放，即计划经济时代，土地是公有的，国家通过计划规定用地规范，完全垄断了土地资源，限制了土地交易，导致土地市场低迷。改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国各个领域逐渐被市场观念所主导最显著的变化是明确了土地使用权，使土地从“公有公用”转变为“公有私用”，促进土地向市场流动，房地产市场蓬勃发展。为维护市场经济时代土地开发的公共利益，确立规划与开发控制的关系，我国借鉴西方国家特别是美国的城市土地分区管理制度，引入容积率指标，帮助解决经济利益的分配和分享问题。首先，合理的容积率可以节约土地资源，实现高效用地。其次，容积率规划政策采取自由裁量，根据土地开发情况灵活制定容积率，优化资源配置，适应城市发展的复杂性、不确定性和动态。容积率的引入适应了新形势和背景下规划管理和规划控制的需要，成为城市规划管理部门控制土地开发强度的重要工具。

中国 美国的容积率研究经历了近30年的发展，不断适应城市发展的不同阶段。20世纪90年代，我国学者开始系统阐述容积率的概念及其计算方法比如邹德慈通过对容积率的科学分析，提出了基于修正系数的政府与开发商土地经济双赢模型。梁鹤年对容积率的引入和应用进行了批判性反思，认为容积率是基于整体规模限制，以人口密度为主要因素推导出来的、以容积率为补充的城市密度管理路径更适合中国 ■国情。从一般的技术流程来看，容积率的设定经历了三个基本流程：总体控制（宏观）——密度分区（中观）——基准体积和绘图校正（微观）中国调控容积率由来已久（FARR）作为城市规划的关键工具，它主要决定了城市住宅建设的高度和密度。按照《城乡规划法》的规定，城市中的建设用地地块必须符合法定容积率限制，通常不得超过既定标准。2020年，中国的城市化率将达到63.89%城市发展正从规模扩张向质量效益升级转变，从管理空间供给向管理空间质量效益转变。因此，容积率控制的价值取向、管理目标和技术手段都在变化。

具体计算规则要以《建筑工程建筑面积计算规范》为准（GB/T50353-2013）以及当地相关部门的文件进行计算以下是北京市规划委员会的一个例子关于发布《容积率指标计算规则》的通知〔2006〕851号

一、容积率是指某地块地上总建筑面积与总建设用地面积的计算值。地上总建筑面积计算值为建设用地内各建筑物地上建筑面积计算值之和；地下营业面积，其营业面积不计入建筑面积容积率的计算。一般情况下，建筑面积计算值为《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；如遇特殊情况，适用本规则的下列规定。

二、当住宅建筑的标准层高大于4.9米(2.7米+2.2米)，无论楼层是否有夹层，建筑面积的计算值均按楼层水平投影面积的两倍计算；当住宅建筑高度超过7.6米(2.7米×2+2.2米)，无论楼层是否有夹层，建筑面积计算值均按楼层水平投影面积的3倍计算。

容积率

三、办公楼标准层高超过5层时.5米(3.3米+2.2米)，无论楼层是否有夹层，建筑面积的计算值均按楼层水平投影面积的两倍计算；当办公楼的高度超过8.8米(3.3米×2+2.2米)，无论楼层是否有夹层，建筑面积计算值均按楼层水平投影面积的3倍计算。

四、当普通商业建筑的标准层高大于6.1米(3.9米+2.2米)，无论楼层是否有夹层，建筑面积的计算值均按楼层水平投影面积的两倍计算；普通商业建筑高度超过10m时(3.9米×2+2.2米)，无论楼层是否有夹层，建筑面积计算值均按楼层水平投影面积的3倍计算。

五、计算带阳台建筑的容积率指标时，应按其水平投影面积计算阳台建筑面积的计算值。

六、地下空间的顶面高于室外地面1.大于5米时，建筑面积计算值按本层水平投影面积计算；地下空间的顶面比室外地面高出不到1.5米，建筑面积不计入容积率。建筑室外地坪标高不一致的，以周边最近的城市道路标高为准，加0.2米作为室外露台，再按上述规定批准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部位和屋顶独立式住宅建筑和有特殊用途的大型商业建筑工业建筑、体育馆、博物馆展览馆容积率暂不按本细则计算，其建筑面积计算值为《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

八、设计单位应当在总平面图上分别标明建筑面积和建筑面积计算值。

九、这些规则中指定的值都包含这个数字。

十、本细则实施中遇到的其他情况，市计委将及时补充和修改。

十一、本细则自发布之日起实施。

建筑面积一般以《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013年的规定计算。存在以下特殊情况：

大楼的底层是架空的通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途，架空地板的高度应为2.8米至3.6米之间的建筑面积不计入容积率。

建筑物顶部带有挡土结构的楼梯、水箱间电梯机房、结构设备管道转换层、底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按总面积容积率计算，若高度不足2.2米按其中一部分的面积计入容积率。

建筑物的阳台，是否是凹阳台、挑阳台、未封闭阳台按其水平投影面积的一半计算，深度超过1.8米的各类阳台、封闭阳台按整个面积计入容积率。

半地下室屋顶标高超过室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积的计算值：不足1.0米，不计入容积率。

根据相关规定，容积率公式中的总建筑面积不包括地下室、半地下室建筑面积屋顶建筑面积不超过标准建筑面积的10%的也不计算。

容积率由政府规定，一般规定如下：6层以下的多层住宅建筑为0.8至1.211层小高层住宅建筑为1.5 转2.018层的高层住宅建筑为1.8至2.5，但往往达不到这个要求，容积率小于1.0，称为非普通住宅。

容积率影响开发成本

对于房地产开发商来说，建筑容积率直接决定了土地成本在项目开发总成本中的比重地价是一定容积率下的地价，同一地块不同容积率下地价不同没有容积率来讨论地价是不科学的，也是没有意义的。据估计，土地成本与房地产开发成本的比例为40%各地通过拍卖竞争获得土地土地成本甚至占到了开发成本的60%以上。

容积率影响住房质量

根据容积率的环境内涵，建筑容积率与绿地率停车场覆盖率等环境指标密不可分。一般来说，容积率越低，居住舒适度越高：容积率越高，项目内人口密度越大，造成单位人口共享的教育、医疗、停车场、交通设施、健身娱乐等基础设施的使用份额有所下降。同时，从开发商 s的观点，对于容积率较大的项目，一般采用大进深，但出于建筑成本和建筑限高的考虑，楼层的高度会随着进深的增加而降低，从而使得采光、通风和视野效果变差。

容积率影响周边规划

容积率是详细规划的核心指标，合理的容积率会影响周边地区的人流、物流、资本流动的密度具有积极的影响并刺激商业、服务业的发展等，从而产生集聚效益，尤其是在配套设施完备的地方，可以产生巨大的集聚效益，引起周边地区房价的上涨。但当容积率过高时，容积率会增加对周边配套设施的压力，导致整个地块环境恶化，对房价产生负面影响。

生态环境

容积率受工作和生产环境需求的影响，过高的容积率会损害城市规划、建筑设计中对日照和卫生消防的要求会降低城市现代化水平。城市规划法规和技术规范中的环境容量、建筑间距绿地率等规定可以影响容积率。

存在问题

当地政府和对容积率的态度

地方政府并不特别重视容积率。2010年，部分地区城乡规划配套法规建设相对落后，近一半省份、自治区、直辖市未完成配套法规制定，在房地产开发中存在违法违规行为、政府相关部门监管不力的问题依然不同程度存在。2011年1月1日实施《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，对容积率调整等规划指标管理做出了更严格的规定，规范和控制了详细规划、容积率等规划指标的修改和管理起到重要的指导作用。

办事流程问题

地积比率的厘定及规划的存在“各说各话”交叉打架”难题。比如，2017年以来，湖北省各地普遍出台了经济社会发展规划、土地利用规划、城乡规划、环境保护规划等，由不同部门编制。发改管目标、国土管指标、规划管坐标、环保管达标”，各个部门、多个计划的目标体系和价值维度的差异，往往导致不同计划之间的口径和规定不同。在一些技术细节上，规划也是不兼容的，比如国民经济和社会发展规划期限一般为5年，土地利用规划一般为15年，城乡规划一般为20年，以及各规划的分类标准、数据统计口径、地图的坐标系也不一致，导致规划实施的情况时有发生“打架”这种奇怪的现象不仅削弱了规划的权威性和控制力，还导致审批权分属多个部门，使得建设项目的审批过程漫长而低效。2018年，湖北省推出“多规合一”工作，解决不同方案之间的问题“各说各话”交叉打架”问题。

容积率使用中存在的问题

房地产开发领域存在违规变更计划、容积率的调整。2009年4月至2010年12月，住房和城乡建设部监察部集中开展了违法变更规划和调整容积率专项治理。一年多来，全国共查处房地产项目98577个，涉及土地面积58.16万公顷，纠正处理违规变更规划调整容积率项目2150个，涉及土地面积7545公顷，督促相关单位缴纳土地出让金和各项费用158.02亿元，罚款7.92亿元，吊销规划行政许可47件，查处违反城乡规划管理案件1101件。住房和城乡建设部、监察部专项治理办公室直接组织力量核查案件线索21件，督办移交群众举报案件线索195件。通过专项治理，擅自改变房地产开发规划的、调整容积率的问题已经得到控制。

容积率确定中存在的问题

根据有关规定，出让国有土地使用权，必须制定具体的控制性详细规划，并取得城市规划行政主管部门的规划设计条件和图纸。这些条件和图纸是土地出让合同的基本内容。规划设计条件的合理性直接影响总体设计方案的合理性，但现实中规划管理部门在出具这些条件时存在问题。比如，控制性详细规划是规划管理的核心依据，但在中小城市其实施覆盖率并不高。卖地时，有些地方不 甚至没有具体的规定。管理者通常只根据总体规划粗略设定容积率，或者只设定一个范围，导致规划指导性差。

微观影响

容积率的变化可以提高居住舒适度和生活质量，满足居民的实际需求。比如2023年，广州市规划和自然资源局发布并正式实施《广州市建筑工程容积率计算办法》，广州市规划和自然资源局表示，为了促进“未来社区”健康住宅”建设，《容积率办法》将减少半开放空间和半容量的比例在住宅套房从原来的不超过15的室内建筑面积%放宽至20%，并允许设置不小于40的连续开启率%主景观阳台不限制其深度。根据规定，半开放空间是指除护栏外，至少一面没有任何围护结构，具有永久性屋顶的开放平台，如建筑物的阳台、入户花园、空中花园，以及结构内或平台花池和空调货架等。

结合广州 充足的阳光、湿热、由于气候多雨，《广州市建筑工程容积率计算办法》适当增加阳台等半开放空间可以提供遮阳、通风、绿化休闲空间，提高居住舒适度和生活质量，既体现地方特色又满足居民实际需求。增加半开放空间和半容量的比例一是鼓励建立室内花园，方便通风，满足家庭消毒需要、临时存储和其他缓冲目的；二是鼓励设置大进深的多功能凸阳台，作为住户的承重 休闲、健身、种植具有多种功能场景的复合空间，以缓解居民 需求户外环境，让居民在家感受自然氛围；三是鼓励建立独立的生活阳台，与景观阳台分开，加强空气对流。

中国有一些城市，比如上海、南京等地采取了容积率奖励和开发权出让政策，并制定了相应的奖励前提和标准。早在 19873356 《民用建筑设计通则》就有规定：在给定建筑覆盖率和建筑容积率的建筑基地内，如果建设单位愿意利用部分开放空间或部分建筑，(比如天井下层的屋顶平台、底层、廊道等)作为一个开放空间，无条件地、作为公共交通的永久规定、仅用于休息和活动时，经当地规划部门确认，可提高该地块内的建筑覆盖率和建筑容积率”规定在2003  《上海市城市规划管理技术规定》：旧城区的建筑基地为公众提供开放空间，符合消防、卫生、在满足交通等相关规定的前提下，建筑面积在满足管理部门对开放空间技术规定的基础上，可给予奖励。

2021年合肥出台《合肥市装配式建筑容积率奖励实施细则（试行）》，明确了奖励细则。一是符合装配式建筑标准的商品房项目，外墙预制部分的建筑面积可以不计入交易地块的容积率。二是奖励上限，即不计入容积率计算的建筑面积不得超过单体建筑面积的3%三奖励对象应以单体建筑为奖励单元，混合建筑按比例奖励。四是明确外墙预制部分未达到奖励上限的，按实际建筑面积给予奖励。

一提供国有土地使用权，国有土地使用权出让前，市、县人民政府城乡规划主管部门政府应当根据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，由建设单位向市、县人民政府城乡规划主管部门市人民政府申请建设用地规划许可，应当由市、县人民政府城乡规划主管部门政府应当根据控制性详细规划，核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位可以向当地人民政府土地行政主管部门提出申请县级以上人民政府申请用地后，取得建设用地规划许可证。

二是任何单位任何人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按照《建设用地容积率管理办法》的规定执行，不得以政府会议纪要的形式调整容积率，代替规定的程序。

三是国有土地使用权划拨或出让前需要调整控制性详细规划确定的容积率的，按照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第四，当地人民政府城乡规划主管部门县级以上人民政府审核建设项目时，要严格审查建设项目是否符合容积率要求。未经核实或者核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

五是因建设单位或个人申请容积率调整导致不能按期开工的项目，按闲置土地处置相关规定执行。

第六，建设单位或者个人违反《建设用地容积率管理办法》规定，擅自调整建筑容积率的，由当地人民政府城乡规划主管部门县级以上人民政府应当依照《城乡规划法》第六十四条的规定进行调查处理。

第七，违反《建设用地容积率管理办法》规定调整容积率或违反公开披露规定的，对相关责任人员依法给予处分等等。