买卖不破租赁

买卖不破租赁”是最典型的一种，即在租赁关系期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力。因为当实现抵押时，租赁物的所有权将被拍卖、变卖、折价等变现行为发生了变化，抵押与租赁权的关系也应随之发生变化“买卖不破租赁”规则。

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民法典的规定

第四百零五条

抵押设立前，抵押财产已经出租转让的，原租赁关系不受抵押影响。

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为了避免债务人 在不动产执行过程中的运用“买卖不破租赁”规避执行规则《民法典》第405条规定：抵押设立前，抵押财产已经出租转让的，原租赁关系不受抵押影响。因此，不动产的抵押权和使用权的先后顺序，按照登记和占有的先后顺序确定承租人占有租赁物后办理抵押权登记的，抵押权不得对抗租赁权，否则抵押权优先于租赁权。 www.qwbaike.cn

买卖不破租赁”这一原则在许多情况下受到限制。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，在抵押权之上设立租赁关系的，此后设立的租赁权对受让人不具有约束力。之所以这样规定，是因为无论是法院的查封，还是当事人的抵押行为，都需要在房产部门进行登记物权登记是一种公示行为，物权一旦公示，物权就可以发生变更，并对第三人产生法律效力因此，后来取得租赁权的承租人不能“买卖不破租赁”对抗受益于先前抵押或扣押的善意第三方。 www.qwbaike.cn

此外，作为租赁权的债权 美国的权利，它仍然应该让位于其他债权人 在某些情况下具有优先权效力的美国权利。比如破产企业将其所有的房屋建筑物或土地作为破产财产，承租人在破产清算中不能使用“买卖不破租赁”突破相关破产法规定的优先受偿顺序。

中间人民和某省某市中级人民法院判决XX公司诉中国X公司等财产权保护纠纷案——号“买卖不破租赁”Can 不能对抗物权的优先变动 www.qwbaike.cn

裁判要旨

买卖不破租赁”使租赁权实现物权化，从而增强债权的效力并增强其对抗随后物权变动的效力。但是，租赁权仍然是债权性质的租赁权在任何情况下都没有优先权。

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案件详情

2012年11月7日，陕西省高级人民 美国法院根据被执行人的申请拍卖了被执行人（本案被告）该房产位于省市荷塘镇，以华X公司的名义拥有。同月30日，原告XX公司购买并接受标的物，并于2013年12月20日在本案审理期间，办理了上述房产的产权变更登记手续。 www.qwbaike.cn

2006年10月17日，陕西高院查封了华X公司名下的涉案财物。2007年1月31日，被告华X公司为出租人、被告常升公司为承租人签订《厂房租赁合同》，约定租期20年，自2007年2月8日起至2027年2月7日止，并减免租赁费、支付方式、合同解除、合同终止等。自2013年2月以来，常升公司已经知道了涉事工厂、土地使用权的所有权已经转让，租金尚未支付给中国X公司。于是，常升公司与XX公司无法就相关租金标准达成一致。原告XX公司卷入了与中国X公司的纠纷、常升公司关于厂房的移交、租赁合同效力存在争议，故本案提起诉讼。 www.qwbaike.cn

裁判结果

在听完这个案子后，人民法院一个省一个市和一个区的最高法院认为：华X公司是涉案房产所有权的登记权利人华X公司涉案财产在陕西高院司法变卖后，其所有权已依据相关生效法律文书的规定予以处分、设定对其他权利的限制，但仍享有对被查封财产的占有、使用权和受益权。判决华X公司与公司签订的厂房租赁合同及补充协议有效。常升公司应赔偿原告XX公司占用该厂房期间的利益损失。

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原告XX公司、被告常升公司不服一审判决，提起上诉。中级人民法院审理后某市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。

专家评析

本案审理的难点在于如何确定以查封的不动产为标的物签订的租赁合同的效力？租赁合同能否对抗因查封拍卖物被法院收买的第三人？

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1.通过限制物权标的物的租赁确认合同的效力

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根据合同法第44条：依法成立的合同，自成立时生效。即具有法律主体资格的当事人根据其真实意思签署、内容不违反法律强制性规定的，合同有效。本案中，双方签订的租赁合同符合法律规定的生效要件，没有证据证明存在恶意串通损害第三人利益的行为，应当认定合同有效，符合合同相对性的基本内涵。法院 s查封涉案不动产只是限制了权利人对该财产的处分权，权利人仍然享有对该不动产的占有、使用权收益权等权利。合同属于债法的范畴，其法律效力是债权债务的分配合同双方的权利和债务，不发生产权变动。因此，在这种情况下，第三方 s请求法院确认合同双方因拍卖标的物而签订的租赁合同无效，不能得到法院支持。 www.qwbaike.cn

为了保持市场经济的积极有效发展，中国 中国合同法已经确立“合同自由原则”为了鼓励交易，这是市场经济活力的基础和保证因此，当事人应在充分遵循市场规则的前提下与交易对手建立经济关系，因审核不充分或预测不准确而产生的交易风险应自行承担。

2.关于“买卖不破租赁”的限制适用

民法典规定：租赁期间租赁物所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。可见，立法实行的是租赁权的物权化，即在租赁关系存续期间，不动产物权发生变动的，不影响租赁关系，买受人不能要求承租人返还租赁物，从而强化了债权 这是合法的“买卖不破租赁”该原则作为突破合同相对性的例外之一，要求租赁权发生在物权变动之前。 www.qwbaike.cn

但本案中，早在租赁双方签订租赁合同之前，法院就已经通过查封的方式限制了涉案房产所有人的处分权。事实上，租赁权的性质仍然是债权 的权利“买卖不破租赁”只有强化其对抗后续物权变动的效力，仍应遵循物权优先原则。本案中，涉案财产在出租前已被法院查封，权利人 不动产物权的行使受到限制也就是说，在出租涉案财产之前，所有权人已经丧失了对该不动产的处分权，并且已经确立，一旦该财产进入拍卖执行阶段，可以用于优先实现债权人 的债权人 的权利因此，财产被查封后设立的租赁权，不能因为法院强制执行而对抗接受该不动产的第三人。

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事实上，“买卖不破租赁”这一原则在许多情况下受到限制。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，在抵押权之上设立租赁关系的，此后设立的租赁权对受让人不具有约束力。之所以这样规定，是因为无论是法院的查封，还是当事人的抵押行为，都需要在房产部门进行登记物权登记是一种公示行为，物权一旦公示，物权就可以发生变更，并对第三人产生法律效力因此，后来取得租赁权的承租人不能“买卖不破租赁”对抗受益于先前抵押或扣押的善意第三方。

此外，作为租赁权的债权 美国的权利，它仍然应该让位于其他债权人 在某些情况下具有优先权效力的美国权利。比如破产企业将其所有的房屋建筑物或土地作为破产财产，承租人在破产清算中不能使用“买卖不破租赁”突破相关破产法规定的优先受偿顺序。

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