业主委员会

业主委员会是指业主的执行机构由业主和业主代表组成的国会物业管理区域内由业主选举产生的代表，通过执行业主的决定代表业主的利益代表大会，向社会各界反映业主的意愿和要求，监督和协助物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同不具备独立法人资格。

www.qwbaike.cn

业主委员会 

业主和委员会是指业主行使共同管理权的一种组织形式，由业主选举产生。 www.qwbaike.cn

一般来说，有两种方式产生业主 委员会：

1、第一批业主 委员会由小区全体业主选举产生； www.qwbaike.cn

2、根据小区业主议事规则约定的规则 国会。

www.qwbaike.cn

业主和委员会通常由5~11名成员组成，成员人数也可根据社区情况在议事规则或管理条例中约定。 www.qwbaike.cn

业主和委员会由业主大会选举产生国会，由5至11人组成。业主成员 委员会应当是物业管理区域内的业主并符合下列条件：

www.qwbaike.cn

www.qwbaike.cn

一）具有完全民事行为能力； www.qwbaike.cn

二）遵守国家相关法律、法规；

www.qwbaike.cn

三）遵守业主大会的议事规则会议、管理条例，业主和业主的模范表现的义务； www.qwbaike.cn

四）热心公益事业，责任心强，公平正直； www.qwbaike.cn

五）有一定的组织能力； www.qwbaike.cn

六）有必要的工作时间。

业主成员 委员会必须符合以下条件

1．是这个物业管理区域的业主； www.qwbaike.cn

2．遵守物业管理法规的能力、规章、规范性文件和业主 惯例、业主委员会章程； www.qwbaike.cn

3．具有一定的组织能力和必要的工作时间，能够较好地履行业主委员会成员的职责委员会； www.qwbaike.cn

4．品行端正无劣迹； www.qwbaike.cn

5．热心公益事业。

www.qwbaike.cn

1.《物业管理条例》规定: www.qwbaike.cn

业主和委员会应当执行业主大会决定的事项代表大会并履行下列职责： www.qwbaike.cn
www.qwbaike.cn

一）召开业主大会代表大会并报告物业管理实施情况；

二）与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同业主代表大会； www.qwbaike.cn

三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； www.qwbaike.cn

四）监督管理法规的实施； www.qwbaike.cn

五）业主委托的其他职责会议。 www.qwbaike.cn

2.《业主大会议事规则》 :的规定

www.qwbaike.cn

比如原上海市房屋土地资源管理局颁发的《业主大会议事规则》（示范文本）沪房地资物[2008]389号】规定：

除依法履行职责外，业主 委员会还应履行以下职责：

一）制定物业服务企业选聘方案，并向业主大会报告开会做决定； www.qwbaike.cn

二）拟定业主的年度财务预算方案委员会、提交给业主的决算计划开会做决定；

三）起草业主大会议事规则大会和管理规约的修改方案，并向业主 国会作出决定； www.qwbaike.cn

四）拟定维护物业管理区域公共秩序和环境卫生的规章制度，并向业主大会报告开会做决定； www.qwbaike.cn

五）制定物业管理区域内共用部位共用设施设备的使用规定、提交给业主的收入计划开会做决定； www.qwbaike.cn

六）拟定专项维修资金的使用方案、更新计划应提交给业主开会做决定；

www.qwbaike.cn

七）拟订改建、建筑物及其附属设施的改建方案应当提交业主 国会作出决定；

八）处理违反管理规定的行为；

www.qwbaike.cn

3.《业主委员会工作规则》 :的规定 www.qwbaike.cn

业主和国会可能制定《业主委员会章程》或《业主委员会工作规则》对业主的责任作出更具体的规定 委员会，如成都市房地产管理局颁布的《业主委员会工作规则》（示范文本）成房发[2007]87号】规定： www.qwbaike.cn

业主委员会应当履行下列职责： www.qwbaike.cn

一）召开业主大会代表大会并报告物业管理实施情况； www.qwbaike.cn

二）根据业主的意见、建议和要求，制定选聘物业服务企业或者其他管理人员的方案、选聘实施人员和解聘物业服务企业或者其他管理人员的方案应当提交业主大会审议开会做决定； www.qwbaike.cn

三）与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同业主代表大会；

www.qwbaike.cn

四）根据业主的意见、建议和要求，制定建筑区划内公共秩序和环境卫生维护的规章制度计划，并提交给业主 开会做决定； www.qwbaike.cn

五）根据业主的意见、建议和要求，制定建筑区划内物业共用部分的使用办法、提交给业主的收入计划开会做决定；

www.qwbaike.cn

六）根据业主的意见、建议和要求，制定建筑物及其附属设施维修资金的使用办法、更新计划应提交给业主开会做决定； www.qwbaike.cn

七）据业主 s建议，拟定本建筑分部的划分、提交给业主的调整计划开会做决定；

八）物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划应当提交给业主开会做决定；

九）画业主和国会决定终止业主的会员资格委员会，并增加业主委员会成员委员会； www.qwbaike.cn

十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并对物业服务企业或者其他管理人进行综合考核按照物业服务合同的约定，每半年履行一次物业服务。 www.qwbaike.cn

十一）监督管理规定的实施，处理违反管理规定的行为； www.qwbaike.cn

十二）督促违反物业服务合同，逾期不交纳物业服务费的业主；

十三）督促未按照管理规约缴纳建筑物及其附属设施维修资金的业主限期缴纳建筑物及其附属设施维修资金。 www.qwbaike.cn

十四）对有关档案资料、会议记录、印章和其他属于业主的财产国会应当妥善保管； www.qwbaike.cn

十五）及时了解业主、用户 意见和建议，形成议案提交给业主 开会做决定；

www.qwbaike.cn

十六）协调业主与业主之间业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调解业主与业主之间业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷； www.qwbaike.cn

十七）加强物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主的意识和能力独立管理；

www.qwbaike.cn

十八）建立业主接待系统委员会并接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期以公告形式向全体业主通报工作情况； www.qwbaike.cn

十九）依法忠实履行职责，执行业主大会的决定会议； www.qwbaike.cn

二十）定期参加房地产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处的培训、乡（镇）人民政府、社区居民的指导和监督委员会和房地产管理部门； www.qwbaike.cn

二十一）建立业主的信用信息委员会按规定办事； www.qwbaike.cn

二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民 委员会在计划生育方面做得很好、流动人口、养犬管理等相关工作； www.qwbaike.cn

二十三）不得以业主的名义在建筑区划内从事与物业管理无关的活动委员会，不得组织他们、参与任何经营活动，其成员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业任职、机构中任职；

www.qwbaike.cn

2003年《物业管理条例》出台，率先提出“业主大会”这个概念，并且也给它命名“业主委员会”的小组，确定为“业主和业主委员会的执行机构会议”的法律地位。 www.qwbaike.cn

2007年颁布了《物权法》，确立了业主的法律地位组织——业主和组装和所有者 全国人大常委会从立法的高度美国国会。

虽然业委会是业主大会的执行机构的限制会议在《物业管理条例》于2007年修订后被解除，其决定的内容和效力仍受《物权法》第76条的限制。 www.qwbaike.cn

把“业主委员会”规范为“业主和委员会执行业主的决定国会”。

长期以来，业主的法律地位 业委会在我国物业管理实践中一直不明确、职责不清、操作不规范等问题导致物业管理公司在物业管理法律关系中处于强势地位，在物业管理过程中往往损害业主的合法利益这种状况已经成为阻碍我国物业管理向更高层次发展的重要因素。 www.qwbaike.cn

www.qwbaike.cn

因此，如何使业主 委员会走出这一法律困境，更好地发挥其在业主大会中应有的作用自主已经成为我们必须共同面对和解决的课题。 www.qwbaike.cn

困境一：业主的法律地位委员会不清楚 www.qwbaike.cn

中国法律规定可以参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家和社会组织要成为民事主体，必须具有法人资格或者隶属于其他组织，否则其行为不能得到法律的认可和保护。所谓法人，是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须具备以下四个条件： www.qwbaike.cn

1）依法成立；

www.qwbaike.cn

2）有必要的财产或资金；

www.qwbaike.cn

3）有自己的名称、组织机构和场所； www.qwbaike.cn

4）能够独立承担民事责任。

www.qwbaike.cn

其他组织又称非法人组织，是指不具有法人资格，但可以以自己的名义进行民事活动的组织。中国《民法通则》对其他组织没有规定，但《民事诉讼法》第49条规定：公民、法人和其他组织可以是民事诉讼的当事人。最高人民和最高人民法院美国法院 关于适用若干问题的意见进一步明确了其他组织，其中第40条规定：民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指依法成立，有一定的组织和财产，但不具有法人资格的组织。可见，其他组织是我国法律承认和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和不具有法人资格的其他事业单位公益团体等。

www.qwbaike.cn

法人与其他组织的区别主要表现在能否独立承担民事责任法人可以独立承担民事责任，其成员的责任是严格分离的例如，公司和股东的责任是相互独立的；其他组织不能独立承担民事责任虽然他们的责任与其成员的责任在一定限度内是分开的，但成员必须承担最终责任比如合伙企业超出合伙财产范围的，合伙人承担无限连带责任。 www.qwbaike.cn

根据中国《物业管理条例》（以下简称为条例）关于业主的规定国会和业主 业主委员会业主大会是由全体业主组成，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，履行以下六大职责：

www.qwbaike.cn

1．制订、修改业主 业主公约及议事规则国会；

www.qwbaike.cn

2．选举、更换业主成员委员会并监督业主的工作委员会；

www.qwbaike.cn

3．选聘、物业管理企业的解聘；

www.qwbaike.cn

4．决定专项维修资金的使用、继续计划并监督实施；

5．制订、修改物业管理区域内共用部位共用设施设备的用途、维护公共秩序和环境卫生的规章制度；

6．法律、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他与物业管理有关的职责国会。 www.qwbaike.cn

《条例》第15条规定，业主 委员会是业主大会的执行机构国会并履行以下五项职责：

1．召开业主大会代表大会并报告物业管理实施情况； www.qwbaike.cn

2．与业主选聘的物业管理企业签订物业服务合同业主代表大会； www.qwbaike.cn

3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； www.qwbaike.cn

4．监督业主的执行情况惯例； www.qwbaike.cn

5．业主委托的其他职责会议。 www.qwbaike.cn

经过比较，我们可以得出以下结论： www.qwbaike.cn

首先，业主 会议不仅有权制定内部规则，如业主大会约定，也有权执行“选聘、物业管理企业的解聘”决定专项维修资金的使用、续筹”资格等民事活动，同时也代表公共场所的全体业主、设施设备行使产权； www.qwbaike.cn

第二，业主 委员会只是业主大会的常设执行机构国会负责处理业主的日常事务代表大会根据业主授权 国会可以根据业主的决定与物业管理公司签订合同国会，它没有独立的意义；

第三，虽然业主 委员会是依法成立的，没有法律或法规规定业主 委员会注册后可以取得法人资格，因此业主 委员会不是法人。

第四，在物业管理实践中，人们普遍对待业主 委员会作为其他组织，但从法律责任分析，它不可能为业主 业主委员会或业主对业主的行为承担最终责任 委员会。

2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出，业主 金湖新村村委会符合要求“其他组织”条件，可以以个人名义提起诉讼；

www.qwbaike.cn

《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，发布于2005年8月15日，指出业主 委员会是业主大会的执行机构国会，它代表业主进行民事活动，全体业主将承担法律后果如果业主 委员会与他人有民事纠纷，可以作为被告参加诉讼。根据这两个司法解释，业主 委员会通常被认为是“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。

困境二：业主的操作程序委员会亟待规范 www.qwbaike.cn

虽然《条例》和《业主大会规程》明确规定“业主和委员会是业主大会的执行机构国会”，但召开业主大会的条件 会议、业主和业主的组织保证委员会、对业主的监督委员会、业主的法律责任没有指定委员会。 www.qwbaike.cn

03010法规“同一物业管理区域内的业主应当在物业所在的小区内、在县人民政府房地产行政主管部门的指导下美国政府，业主和成立了业主大会委员会选举产生”，没有具体规定业主的条件 会议（物业交付时间、入住比例等）建设部《条例》规定“业主准备成立业主大会见面，应该是在物业所在的区域、县人民和政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）在业主的指导下s代表、建设单位（包括出售的公共住房单位）成立业主筹备小组会议，并负责业主 会议。

www.qwbaike.cn

筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的区、在县人民政府房地产行政主管部门的指导下美国政府组织业主召开第一届业主大会开会选举业主委员会。也就是说，如果建设单位不参加业主 会议，业主和会议将不会成立和业主 委员会不会成立。但在现实生活中，建设单位和前期物业管理公司考虑的是利益（如果有施工质量问题、害怕失去物业管理的地位等）有很多人不愿意成立业主 会议，所以不可能成立业主 委员会顺利通过。 www.qwbaike.cn

人与自然中华人民共和国民法典 www.qwbaike.cn

2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过美国国会规定： www.qwbaike.cn

第二百七十七条业主可以成立业主委员会开会选举业主大会委员会。业主大会、成立业主大会的具体条件和程序委员会应符合法律规定、法规的规定。

当地人民政府相关部门美国政府、居民 委员会应当对业主大会的成立给予指导和协助大会和业主选举委员会。

www.qwbaike.cn

主要内容: www.qwbaike.cn

1)除了第一批业主 会议，召开后续业主大会的时间会议、地点、召集人和主持人；

2)业主大会的职权； www.qwbaike.cn

3)提交业主提案的办法国会和投票表决的议案；

4)产生业主候选人的条件和方法委员会；

www.qwbaike.cn

5)业主成员的数量委员会和选举方法；

www.qwbaike.cn

6)业主成员的待遇和任期委员会；

www.qwbaike.cn

7)业主大会成员的罢免程序委员会； www.qwbaike.cn

8)所有者的权利和义务； www.qwbaike.cn

9)《业主大会规程》的有效条件； www.qwbaike.cn

10)修改《中华人民共和国民法典》的条件和程序。