昆明：土地收入从近千亿锐减至百亿，房价曾在5年翻番

​近日，一份《昆明城投专家会议纪要》将云南昆明推上了舆论风口。

该网传文件提及昆明部分城投到期债务兑付困难，虽然当地国资委其后发布“严正声明”，将其指为不实信息，并采取法律手段维权。

但关于昆明的讨论并没有停下来。

其中引发最多关注的，是昆明土地市场疲软、城投债务率偏高，这背后，近年当地楼市下行成主因。

时代周报记者整理发现，2016年到2020年的五年间，昆明住宅成交均价从8千多元/平米涨至1.5万元/平米，几乎翻番。同时期，全国住宅均价涨幅不到四成。

转折在2021年，当年昆明住宅成交均价较2020年下跌了31元，虽然幅度较小，但比上年少卖了近两万套。而同一时期，全国住宅均价则上涨4.17%。其后两年，昆明房价也未有明显回升。

昆明城市风光 图源：图虫创意

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受时代周报记者采访时表示，昆明楼市的大起大落和外部购买力相关。

2016年-2020年，昆明楼市量价齐飙，除了是与房地产整体行业趋势一致，还与大量外部购买力的涌入有关。自2021年开始，受限于人员流动，外部购买力大幅减少，昆明楼市逐渐下行。

当前，全国楼市回归常态，昆明楼市将呈何种趋势？

房价5年翻番

昆明楼市曾有过一段热闹的时光。

昆明锐理发布《2020年昆明房地产市场研究报告》显示，2016年，昆明住宅成交均价为8301元/平米，其后几年持续上涨，并在2020年达到年度均价最高峰，15036元/平米，5年时间房价几乎翻番。

2016年至2020年，全国住宅均价（根据统计局公布的商品住宅销售金额和商品住宅销售面积计算）从7203元/平米上升至9980元/平米，涨幅不到四成，可见昆明房价增长的疯狂程度。

转折发生在2021年。

据锐理数据，2021年5月昆明住宅成交均价为15729元/平米，但下半年价格直降，在当年10月跌至13315元/平米。不过从全年住宅成交均价15005元来看，降幅并不大，较上年仅下降31元。

昆明夜色 图源：图虫创意

2022年则降幅明显，当年昆明住宅成交均价每平方米跌至14147元，较上年降幅近千元。

这一数据放在全国则更为显眼。2021年全国住宅均价为10396元/平米，2022年为10185元/平米，降幅211元，明显小于昆明。

到了2023年，昆明还没能收住下滑的脚步，但降幅还算缓和。

根据国家统计局公布的数据，2023年4月份，新建商品住宅销售价格方面，昆明环比上涨0.1%，二手住宅销售价格方面，昆明环比上涨0.4%。

价格上涨之余，成交量有所下滑。昆明房协发布的4月份昆明楼市数据显示，高层、洋房、院墅等成交价格都出现不同程度的上调，但总体成交量有所下滑，主城4月住宅成交35万平方米，环比下降27%。

外部购买力来和走

昆明楼市的涨和降，幅度为何如此之大？

在柏文喜看来，2016年-2020年，昆明楼市量价齐飙，远超全国平均水平，与大量外部购买力的涌入有关。

而在2021年开始昆明楼市下行，原因是行业调控之下的市场衰退，叠加外部购买力大幅减少所致，楼市预期不佳加剧了这一下降趋势。

阿峰在昆明从事地产行业近8年，先后在房地产开发公司卖房平台就职，切身经历了当地跌宕起伏的楼市。

“昆明楼市最火的那几年，大概是2016年到2020年，当时买房群体估计有半数都是来自外省的游客。”

在阿峰看来，昆明之所以能吸引外部购买力，一方面是昆明作为热门旅游城市，三面环山、一面临水，气候舒适、十分宜居；另一方面，昆明作为区域性国际中心城市的引领辐射作用不断增强，也进一步提高了购房群体对当地楼市潜力的信心。

滇池夜色 图源：图虫创意

彼时，来自不同区域的购房群体在购房爱好差异明显。

阿峰说，昆明当地或云南省内其他城市在昆明工作、生活的购房群体，多为刚需和改善型用户，买房看的是教育资源、交通便利度；外省游客则更注重周边的自然环境、旅居康养属性和升值潜力。

“疫情以后，来昆明旅游的人大幅减少，昆明楼市自然下滑明显；另一方面，昆明是旅游为主的城市，各行各业都要旅游拉动，没人来旅游，整个城市的经济受到影响，当地人买房的信心也下降了。”

阿峰表示，2020年之后，在昆明买房的客户群体基本都是本地和省内其他城市的刚需用户，这类购房群体往往更看重房子周边的教育资源和生活便利度，消费更加克制，“很多人更愿意买老破小，二手房比新房卖得好。“眼下昆明最热门的两个小区，也是靠学校撑起了房价和销量”。

房地产依赖

昆明楼市的另一个特点是房地产依赖程度颇高，甚至在全国名列前茅。

在2020年以前，昆明楼市量价齐升，带动土地供应连续几年大幅增长。时代周报记者整理昆明市国土资源局官方数据发现，2016年昆明卖地收入186.82亿元，2017年、2018年、2019年连续三年卖地收入创新高，分别达到454亿元、565亿元、990亿元。

2020年，在昆明土地供应下滑、融资收紧、地价走高、利润压缩的背景下，加之昆明市场住宅存量900多万平方米，去化周期长达13个月，昆明土地市场开始出现供销双降。卖地收入较上年下滑25.7%，至680.3亿元。

其后的2021年、2022年更是分别滑至105亿元和123.6亿元。

上海易居房地产研究院发布的《2019年区域房地产依赖度》显示，在疫情前的2019年，昆明房地产投资占GDP的比重仅次于海南三亚，排在第二，是当年房地产依赖度最高的省会城市。

易居研究院研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时表示，昆明前几年房地产非常火爆，对地方收入的贡献也很大。“最近两年虽然当地楼市降温明显，但是昆明对房地产的依赖度依旧很高，其实整个云南都有类似的情况。这两年市场波动大，就更容易产生问题。”

在这样的背景下，摆脱对房地产依赖成为昆明近年发展的旋律之一。

2022年底的昆明市委十二届四次全会上，有官员就曾坦言，昆明经济发展中遇到的各种问题，主要原因在于产业不强、结构性矛盾突出。

在这样的背景下，昆明正全力摆脱过度依赖房地产和交通投资拉动经济的困境，加速形成新能源电池、电子信息、生物医药、先进装备制造等千亿级产业集群。未来三年，昆明抓产业结构优化的主攻方向仍然是工业。

从昆明2023年政府工作报告来看，2022年，全市工业投资完成578.4亿元、增长41.4%，创2006年以来最高增速。

在招商引资方面，昆明收获5个“千亿大单”，签约宁德时代、孚能科技、蜂巢能源、欣旺达电子等272个项目，协议投资金额6996.2亿元。世界500强、中国500强、中国民营500强企业落户37家。全年市场主体净增19.7万户、增长19.6%。

​