刚刚过去的国庆超长黄金周，楼市的表现依然疲软

刚刚过去的国庆超长黄金周，楼市的表现依然疲软。中指研究院的数据显示，今年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市的日均成交面积较去年国庆下降两成左右。

如果将时间往前推移，刚刚过去的9月，一向是楼市销售最黄金的季节，但是，楼市的“金九”也同样惨淡。9月一线城市的成交量同比下降超过三成，二三线城市的成交量同比下降超过2成。

9月和国庆长假期间的楼市表现，也基本宣告了今年的“金九银十”行情已经化为泡影。作为全年的销售旺季，金九银十尚且如此，楼市的未来走势也就不难预期了。

尤为值得一提的是，今年“金九银十”的窗口期到来之前，各个地方政府以及相关部门密集释放利好，楼市的宽松政策达到了近年来的顶点，期待能够借助这一轮黄金销售旺季带动楼市反弹。

《安家》剧照

8月份以来，各地纷纷推出“认房不认贷”的政策，到了今年9月份，认房不认贷在四大一线城市全部落地实施。除此之外，很多地方政府还纷纷解除了限购政策，其中甚至包括一线城市广州。

虽然各方为迎接金九银十使出了浑身解数，但最终的销售数据还是折射出一个冰冷的现实——当前的中国楼市，救市已经不再是灵丹妙药，救市药力的有效性正在变得越来越弱。

2008年和2015年，中国对楼市的两次救市，最后都引发了楼市大涨。这一次救市，为什么无法复制前两次的走势效果呢？

核心因素就在于，中国楼市经过了20多年的高速发展之后，现在已经供过于求。当市场的供应天平已经失衡，政策层面的刺激最多也就只能激起一朵小水花，难以改变这条大河的最终流向。

今年7月份，中共中央政治局召开会议，对我国房地产市场做出最新定位——我国房地产市场供求关系发生重大变化。我国房地产经历了20多年的高速市场化发展之后，这是中央最高层第一次确认，我国房地产的供求关系发生了重大变化。

上世纪90年代，我国房地产处于极度短缺的局面，这也是后来房价持续飙升的重要基础。不过，经过20多年高速发展后，我国房地产终于告别了短缺，进入过剩时代。

最近，十一届全国人大财经委副主任，国家统计局原副局长贺铿公开表示，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。”统计局前副局长的发言，也再度将我国住房过剩的局面公之于众。

按照央行在2019年披露的数据，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套，这已经是一个非常高的比例，在美国、日本等发达国家，户均拥有住房套数大概为1.1左右，中国的户均住房已经超过了美国和日本。

对于中国而言，当户均拥有住房都快接近2套之后，还有多少家庭愿意继续买房呢？换而言之，也就意味着房地产市场的新增需求越来越少，房子也就越来越卖不动了，体现在数据上，就是楼市的销量持续下跌。2022年，我国的商品房销售面积比上年下降24.3%。在去年销量大跌的基础上，今年的楼市销量继续下跌，今年1—8月份，商品房销售面积同比下降7.1%。

《一路朝阳》剧照

不仅是现有的家庭住房率已经达到了很高的水平，从更长远来看，随着我国出生率下降，新增人口不断减少，意味着将来的住房需求也会不断萎缩。最近几年，我国出生人口大概每年减少100多万，去年更是首次出现了人口负增长，这都意味着将来住房市场的需求越来越少。

不仅是新生人口数量减少，快速上升的老龄化程度，也对将来的住房需求带来压力。因为按照现在户均1.5套的住房水平，这些过剩的住房将来都会传到下一代，这就意味着下一代的很多年轻人根本就不需要买房。我国现在较高的户均住房率，其实就是已经透支了房地产市场未来很多年的需求。

随着住房越来越卖不动，楼市的库存水平就越来越高，反过来给楼市销售带来更大压力。今年8月末，我国的商品房待售面积已经接近6.5亿平方米，同比增长近2成。

2008年和2015年的两次楼市救市，最终都快速消化了楼市的库存，而且引发了房价大涨。而这一次房地产再度史诗级救市，但是带来的结果却是库存越来越高，房价越来越低。

这一次救市的效果之所以无法复制前两次救市，关键原因在于，随着楼市的供求关系发生逆转，人们对于房地产市场信心已经截然不同。前两次救市，人们对楼市抱有只涨不跌的坚定信仰，所以将每一次救市都视为千载难逢的上车机会。但是现在人们对于房价的信仰已经动摇，所以，每一次出台政策放出大招，反而被人们视为下车逃命的机会，最直接的市场反应就是——越来越多的人开始挂牌卖房。

《后浪》剧照

以北京来看，去年11月份，北京的二手房挂牌量超过10万套，当时就引发了市场的一片惊呼，认为北京的二手房房东们开始大规模套现了。随着这一轮救市持续升级，一年之后，北京的二手房挂牌量是增加还是减少了呢？

最新数据显示，北京现在的二手房挂牌量已经接近17万套。一年时间暴涨了近7成。

楼市的供应越来越多，需求却越来越少，仅靠救市自然也就难以逆转大势。今年国庆前后，最宽松的政策叠加最黄金的销售旺季，如果这样的组合都拉不动楼市，这也就意味着，楼市的去泡沫之路还漫漫无期。