房价

近期，某媒体爆了个大新闻：“房价结束11个月连跌，住宅均价上涨4.1％，住宅销售面积增速大幅回升26.2个百分点”

一些自媒体也开始起哄，搞出一些骇人听闻的标题：“大会定调，房价又要涨了？”“房价上涨大局已定，楼市回暖众望所归！”“这些城市，房价真的涨了！”

总结起来就一句话：赶紧买房，不买后悔！

事实果真如此吗？

01.

先说结论，短期内楼市回暖是真的，但媒体显然夸大了事实，且为了夸大事实，不惜胡编乱造。

先看某媒体第一段的说法：

“3月15日，国家统计局公布的《2022年1-2月全国房地产开发投资和销售情况》显示，前两月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，较去年1-12月回升4.3个百分点。其中住宅投资10273亿元，下降4.6%，较去年回升4.9个百分点。”

我在国统局找了半天，也没搜到标题为《2022年1-2月全国房地产开发投资和销售情况》的这篇文章。

仔细一想，今天是2023年，国家发布2022年1-2月的数据做什么？怎么可能有数据，需要一年来做？

换个思路，以“房地产开发投资”为关键词进行搜索，终于有所发现。

该媒体引用的文章应该是这一篇：《2023年1-2月全国房地产开发投资下降5.7％》，发布时间3月15日。

到底是因为工作纰漏，还是因为国统局标题与它报道的内容主旨截然相反，我们不得而知。

（新闻原标题为：《房价结束11个月连跌，住宅均价上涨4.1％，住宅销售面积增速大幅回升26.2个百分点》）

好，退一步，姑且当工作纰漏，继续看报道内容：

“前两月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，较去年1-12月回升4.3个百分点。其中住宅投资10273亿元，下降4.6%，较去年回升4.9个百分点。”

两个固定投资同比下降，在文章里有原文，我能理解。

但“较去年1-12月回升4.3个百分点”又是怎么个“较”法？拿今年头两个月的均值和去年一整年的数据做对比？谁教你的？难道不是应该用今年1-2月数据对比去年1-2月数据吗？

接下来一段，更匪夷所思：

“其中住宅销售面积下降0.6%，增速与2022年1-12月（下降26.8%）相比，大幅回升了26.2个百分点。”

在国统局的文章里，依旧没有任何关于“大幅回升26.2个百分点”的表述字样，因为任何有点数学基础的作者都写不出这样的话。

举个例子，好比我去年花1000万买股票，亏了268万（增速下降26.8％），今年1至2月，我又亏了60万（下降0.6％），但是因为“大幅回升26.2个百分点”这个提法，所以结论是我净赚200万？

用数学上的二阶求导（增速）来夸大数据，博人眼球，制造焦虑，简直坏到家了。

02.

那么真实的房地产数据如何？房地产是否又要继续上涨？

中国人民银行数据，2023年1月社会融资中，住户贷款增加额为2572亿元，而去年1月住户贷款增加额为8430亿元，同比暴跌三分之二有余。

今年2月，住户部门贷款增加额为2081亿元，相比一月甚至少了500亿。

众所周知，绝大多数人买房要贷款，当全社会住户部门融资规模一再减少，再有人高喊“房价大涨”，“房价上升”，都是在忽悠你。新闻可以编造，但国家数据不会说谎。

有人会问：近期大城市楼市上涨又该如何解释？据澎湃新闻：“2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个。”

一部分，是自去年12月疫情管控放开后，积攒了大半年的消费需求被释放出来，短时间内拔高了需求，这一点各行各业都有体会。

但更关键的是M2持续增发，国家放水，手握资产的人纷纷转向楼市保值。

央行数据显示：2022年我国M2（货币供应量）增加量不过28万亿，但是今年1月，M2同比竟然增长了12.6％，高达7.38万亿，2月再次增长12.9％，算上去年年底的放水，三个月时间至少超发了20万亿货币。

天量的货币投下去，资产者一定为货币贬值，市场通胀考虑。

这同样能解释上面为什么70城楼市普遍上涨，但是住户社会融资却在减少。

因为富人群体需要大额消费，更需要资产保值，是他们暂时的拉动了房价上涨，绝大多数需要贷款买房的人，和当前楼价上涨没有一毛钱关系。

但话又说回来，中国楼市又岂是一小部分极富阶层，通过短期消费能逆转趋势的？

3月10日，根据胡润研究院发布的《2022意才·胡润财富报告》显示，拥有600万人民可投资资产的“富裕家庭”总数为186万户，拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”为13.8万户。

一户按4人计算，中国极富阶层不过800万人。

与之形成鲜明对比的是，中国有不少于4亿人在还房贷，社会总负债人数更是高达7.8亿（央行数据）。

拥有14亿人口的庞大中国市场，区区800万富裕阶层短期消费，暂时拔高房价，根本不可能扭转楼市乾坤。至于那些A4纸雕花，为房产中介站台的拥趸媒体，多看一眼都是浪费时间。